概述
本文主要針對某集團合肥所屬項目：合肥某商業中心項目的弱電監控系統、停車場道閘系統、背景音樂系統、客流監測系統的維保維護。
弱電智能化系統在商業安保管理，物業設施運行監控管理，業主使用服務，商業管理環境服務方面為商業管理部門提供了重要支撐手段。由于目前弱電智能化系統的免費維保期已到，所以對系統的日常維護、故障排除、升級改造等工作在有限的物業管理人員中抽調專業力量來完成此項工作，具有很大難度。
弱電智能化系統維保外包是現代社會分工細化的趨勢，是物業管理現代化水平提升的重要標志。弱電系統涵蓋的子系統較多，技術門類繁雜，需要專業公司、專業人員對系統進行有計劃的維護保養，并能及時應對和解決突發狀況。維保工作一方面保證了系統的正常高效穩定運行，另一方面客觀的延長了設備使用壽命。
二、 弱電系統維保方案
弱電系統中涵納的各子系統分類繁多，各廠家技術標準不統一，現場使用過程中，由于線路變動，系統擴容，主要設備及輔助設備壽命不同步，操作人員誤操作等各種因素影響，使系統經常處于不穩定狀態，大大降低了弱電系統的使用價值。
系統維保的價值核心不是更換故障設備，而是對整個系統運行進行規劃，分析問題原因，提前預見問題所在，消除隱患，保障系統穩定工作。這不僅需要維保單位具備廠家設備供應資源、廠家核心技術支持，還需要維保人員具備豐富的現場技術經驗，對系統的管理規劃經驗，同時還要具備良好的職業素養和敬業精神。
1、 本項目弱電系統維保服務主要內容
1) 監控系統：
1、監控系統主機
2、攝像機與線路：
3、顯示及系統操作部分
4、機房內UPS
5、機房內線路標識、線路
2) 廣播音樂系統:
1、廣播系統主機
2、廣播喇叭
3、機房及井道內廣播設備
3) 停車場道閘系統：
1、道閘主機
2、道閘傳動部分
3、攝像傳感部分
4、系統線路部分
5、機房內服務設備
4) 客流監測系統
1、 監測攝像設備
2、 監測處理工作站
3、 監測處理服務器
4、 監測系統線路
2、 系統維護中的一般注意事項
在對弱電系統設備進行維護過程中，應對一些情況加以防范，盡可能使設備的運行正常，主要需做好防潮、防塵、防腐、防雷、防干擾的工作。
一、 防潮、防塵、防腐
對于弱電系統的各種設備來說，由于大多數設備直接置于有灰塵的環境中，對設備的運行會產生直接的影響，需要重點做好防潮、防塵、防腐的維護工作。如攝像機長期懸掛于道路立桿，防護罩及防塵玻璃上會很快被蒙上一層灰塵、碳灰等的混合物，又臟又黑，還具有腐蝕性，嚴重影響收視效果，也給設備帶來損壞，因此必須做好攝像機的防塵、防腐維護工作。在某些濕氣較重的地方，則必須在維護過程中就安裝位置、設備的防護進行調整以提高設備本身的防潮能力，同時對高濕度地帶要經常采取除濕措施來解決防潮問題。
二、防雷、防干擾
只要從事過機電系統的維護工作的人都知道，雷雨天氣一來，設備遭雷擊是常事，容易給弱電設備正常的運行造成很大的安全隱患，因此，弱電設備在維護過程中必須對防雷問題高度重視。
弱電系統進入長期使用后，有可能出現這樣那樣的故障現象，如：不能正常運行,亦即一些“軟毛病”。這些問題對于一個弱電系統來說，特別是對于一個復雜的、大型的監控系統來說，是在所難免的。一般弱電系統的故障無外乎以下幾點：
1、由于設備本身的質量問題造成的設備故障；
2、設備經長期使用，元件自然老化導致的設備損壞故障；
3、在運行過程中，由于電壓、電流的不穩定，導致的設備損壞故障；
4、由于線路受損導致的信號傳輸故障；
5、由于前端圖像采集設備附近，環境發生變化。造成的干擾等圖像質量欠佳故障；
6、由于施工質量或未采取防雷措施等造成的施工質量故障等
3、 系統常見的故障現象及其解決方法
�。�1）電源的不正確引發的設備故障。電源不正確大致有如下幾種可能：供電線路或供電電壓不正確、功率不夠(或某一路供電線路的線徑不夠，降壓過大等)、供電系統的傳輸線路出現短路、斷路、瞬間過壓等。特別是因供電錯誤或瞬間過壓導致設備損壞的情況進有發生。因此，在系統調試中，供電之前，一定要認真嚴格地進行核對與檢查，絕不應掉以輕心。
�。�2） 由于某些設備(如攝像機及云臺、信息面板)的連結有很多條，若處理不好，特別是與設備相接的線路處理不好，就會出現斷路、短路、線間絕緣不良、誤接線等導致設備的損壞、性能下降的問題。在這種情況下，應根據故障現象冷靜地進行分析，判斷在若干條線路上是由于哪些線路的連接有問題才產生那種故障現象。這樣就會把出現問題的范圍縮小了。
�。�3）設備或部件本身的質量問題。從理論上說，各種設備和部件都有可能發生質量問題。但從經驗上看，純屬產品本身的質量問題，多發生在解碼器、電動云臺、傳輸部件等設備上。值得指出的是，某些設備從整體上講質量上可能沒有出現不能使用的問題，但從某些技術指標上卻達不到產品說明書上給出的指標。因此必須對所選的產品進行必要的抽樣檢測。當確屬產品質量問題，最好的辦法是更換該產品，而不應自行拆卸修理。
除此之外，最常見的由于對設備調整不當產生的問題。比如攝像機后截距的調整是個要求非常細致和精確的工作，如不認真調整，就會出現聚焦不好或在三可變鏡頭的各種操作時發生散焦等問題。另外，攝像機上一些開關和調整旋鈕的位置是否正確、是否符合系統的技術要求、解碼器編碼開關或其它可調部位設置的正確與否都會直接影響設備本身的正常使用或影響整個系統的正常性能。
4、 弱電系統維保計劃安排
1、 視頻安防監控系統
1) 常規性維保
檢查各監控點的圖像清晰度、光度及焦距調校及維護；
對攝像機進行除塵保養并檢查攝像機的緊固狀況；
檢查系統上的矩陣切換主機、監視器、顯示器，其包括圖像、對比度、光亮度的調校；
確保系統處于正常工作狀態。
2) 適應性維保
對監控軟件的設置參數根據實際情況調整；
對電視監控系統使用的電源設備進行測試；
對硬盤錄像機內部配件的灰塵附著狀況進行檢查；
確保系統處于正常工作狀態。
3) 系統性維保
對傳輸線路、控制線路及系統功能的全面維護檢測；
確保系統處于完好狀態。
1) 常規性維保
硬件設施檢查，如連線插座的引線緊固，電壓測試等；
各出入口欄桿機自動、手動功能檢查，傳動部分機械潤滑、螺絲緊固以及欄桿機與其他系統網絡、電路連接測試；
入口機時租票打印頭或時租卡發卡器、取票傳感器等清潔；
出、入口網絡通訊檢查、時鐘校正；
傳感器安全及靈敏度檢查。
2) 適應性維保
對主機數據備份，管理軟件的數據備份；
數據庫整理，系統養護。
3) 系統性維保
對系統線路、網絡聯接的檢測；
數據傳輸功能、聯動功能的檢測。
3、 商管客流統計系統
檢查各客流監控點的圖像清晰度、光度及焦距調校及維護；
對攝像機進行除塵保養并檢查攝像機的緊固狀況；
檢查系統上的矩陣切換主機、監視器、顯示器，其包括圖像、對比度、光亮度的調校；
確保系統處于正常工作狀態。
2) 適應性維保
對客流監控軟件的設置參數根據實際情況調整；
對客流監控系統使用的電源設備進行測試；
對客流錄像機內部配件的灰塵附著狀況進行檢查；
確保系統處于正常工作狀態。
3) 系統性維保
對傳輸線路、控制線路及系統功能的全面維護檢測；
確保系統處于完好狀態。
4、 公共廣播系統
(1)常規性維保
系統主要設備功能檢測，加電通斷實驗檢測；
（2) 適應性維保
設備主機除塵保養、軟件數據庫備份。
（3) 系統性維保
各樓層弱電井和設備間內設備的檢查（線纜連接、工作狀態、電源供電，箱蓋封閉）；確保系統處于完好狀態。
5、 機房系統
1) 常規性維保
機房綜合布線系統的常規性維護
機房系統設備的除塵，電源，跳線的維護維保
2) 適應性維保
對機房系統設備的設置參數根據實際情況調整；
對機房設備系統使用的電源設備進行測試；
對機房設備內部配件的灰塵附著狀況進行檢查；
確保UPS系統處于正常工作狀態。
3) 系統性維保
對傳輸線路、控制線路及系統功能的全面維護檢測；
確保系統處于完好狀態。
我公司將根據現場維保情況，提供甲方提供的維保通知或者聯系單進行維保，我公司也將根據現場實際情況實地考察維保：每月將上月搶修、維修、維護、保養記錄表以電子文檔的形式報送主管部門負責人。
針對維保服務的特點，我公司建立服務考核機制、以服務相應時間、故障修復率、客戶滿意度等為依據對維護人員進行考核。
5、 報修服務
日常報修響應：日常報修接報后12小時時間內響應，維保服務期間如有設備損壞，在有備件時更換備件解決。（如因水、火、雷電災害等特殊原因造成不能及時解決的，則以書面形式說明情況及處理方案）。
法定節假日期間（元旦、五一、國慶、春節等長假），我司實行區域值班制度，以保證在節假日期間，能夠報修接報有響應，突發事件能處理。
系統性的大范圍整改不屬于報修服務范圍。
6、 弱電系統維保服務工作重點
1) 確保系統安全穩定運行
對于已經運行2年多的系統而言，針對電子設備隨著時間的推移逐步老化問題而制定科學的維保措施是本年度維保工作的重點。一旦設備發生故障，對整個商場的運行都會帶來一定程度的安全隱患。
我們考慮通過以下手段來確保系統穩定性。
1）增加備品備件，綜合我公司常年智能化系統維護的經驗，以及設備運行的特點，采購一部分關鍵設備作為備品備件。
2）檢查易損件，對于影響使用性能的予以及時更換。
3）完善內部管理機制，提高故障處理效率。
4）配合物業做好總體預防性措施，有針對性地開展確保穩定運行的各項活動。
2) 系統功能性全面復查
在即將結束的質保期內，我公司需對所有系統進行了全系統功能性檢查。檢查過程中發現的隱患及問題，我公司及時進行了故障排除和功能恢復。只有通過這樣才能深刻體會到系統全功能復查對于消除設備運行隱患的重要性。
3) 維護設備運行環境
良好的環境有利于延長設備運行壽命，降低運行維護成本。環境因素包括溫度、濕度、灰塵、電壓等，今后我們還會把這項工作做得更好更細，其中包括以下幾個方面：
部分關鍵設備機箱內部灰塵比較大的，計劃打開清潔；
電源系統也考慮有計劃地做絕緣測試和接地電阻測試，對于老化線纜予以更換；
攝像機鏡頭和信號等直接影響監控設備運行項目的需要定期清潔；
設備控制箱的接口老化、脫落的情況，全面檢查和更新；
盡可能的增加一些備品備件，使設備維修時間降低。
4) 提高資料準確性
隨著我公司對維保工作要求不斷提高，在今后維保中主動對設備線纜接續對照資料進行核查，一方面的目的是長期使用的標簽發生了遺失、脫落、字跡不清、線纜接續調整，有必要對標簽、圖紙進行更新；另一方面通過這項工作我們的售后工程師可以更清楚更透徹地了解系統信息流程和接續，對快速排查故障非常有益。為此我們購買了專業的標簽打印機和套管標簽打印機。
我公司今后會繼續保持和加強這方面的工作，包括：
以中央控制系統為核心，仿照視頻監控系統的模板，對于控制箱柜內設備及接線圖、線纜標簽進行重新標注；包括前端設備、照明等功能的聯動控制部分；
部分剛進行系統優化調整和即將調整的內容，及時制作系統資料，及時歸檔；
提高隱患查找意識，積極提出解決方案和建議
隱患無處不在，積極查找隱患是維護管養的基本義務，和前面所述的4項工作重點一樣，但只有這一項才能將我公司的維保標準提升到一個新的高度。因此我公司非常注重，不僅負責具體管養的售后工程師要積極巡回，不能浮于形式，我公司還會派遣總工辦具有豐富經驗和閱歷的專業前往現場巡回，利用他們的經驗多提問題，并提出積極的可行的解決方案。
6) 加強巡檢力度
巡檢是確保和預防故障發生的有效手段，加強巡檢力度也是年度維保重點工作之一。
三、 弱電系統維保服務保障體系
1、維保工程技術體系
我公司作為一家專業的從事弱電系統工程安裝及弱電維護維修方面的公司，公司通過十多年的施工安裝項目積累了豐富的施工和管理經驗，成立了一支具有系統化、規范化、專業化高效迅速的維護、維修隊伍，所有安裝維護人員均有一定的安裝維護經驗，經過正規的上崗培訓，公司均進行了嚴格個人身份資料登記與管理，維護期間均責任到人。
公司在維保服務管理上積極探索追求服務滿意，建立了專門的售后服務管理系統和免費24小時服務熱線，從故障申報、技術支持、修理、巡回等各個工序均實現了系統統一管理，全程記錄。
2、維保工程施工工序
我公司針對售后服務項目，會指派專人進行對應，熟悉和了解系統構成，對主要設備、現場線路走向、線纜接線標簽、系統竣工圖紙等進行熟悉，以便縮短故障點判斷的時間。
判斷故障點是維保過程中技術要求最高的，除了豐富的經驗和充足的前期準備以外，在現場的試驗也是必不可少的，通過現場少量的檢查試驗，往往都可以很快檢查出故障點。故障點總體可以分為三類，接頭故障、設備故障和線纜故障，根據其不同的特點進行相應的處理。 檢查確認，在故障處理完成后應對整個系統及其聯動的處所都進行一次全面的確認。
我們非常重視在設備非故障期間的設備保養，不斷地優化原有網絡和系統，充分發揮和提高系統的功效，以適應與辦公場所對智能化系統日益提高的期望和需求。
3、維保工程安全措施
我公司的安全保證體系是四層管理體系。第一層是公司定期組織和實施安全培訓，二是作為主管安全監督的總工程師辦公室安全員會前往現場進行安全檢查，三是作為工程和售后服務的業主部門，工程管理中心安全員針對現場安全的特點和檢查出的安全隱患定期向各項目部和售后服務部門發出簡報；四是各項目部和售后服務部經理作為安全的第一責任人要根據公司的各項安全措施的檢查、指導和培訓。通過以上措施及嚴格的管理，我公司成立以來從未發生過重大安全事故。
維保期間的施工安全，主要是用電安全和高處施工安全，應隨身準備安全帶、驗電筆等工具。
除此以外，所有參加維護施工的人員會格外注意業主財產的安全，注意成品保護。
4、維保工程文明措施
售后技術工程師應努力做到認真負責、熟悉業務、文明禮貌，遵守業主維護部門制定的值班規定和文明準則。
* 服裝整潔，行為端莊，熟悉和遵守業主維護部門各項工作程序和規定。
* 現場發現問題立即匯報業主維護部門。
* 熟記業主維護部門常用電話與人名、職務，維護體系，保持工作溝通。
* 施工完畢后對現場進行整理和清潔。
* 隨身攜帶常用工具，盡量不向業主借用工具。
* 不得對業主設備進行不必要的操作，所有重要操作應事先征得業主的認可，對系統進行變更應提交相應記錄和圖紙。
* 按照公司及業主要求做好維護記錄。
5、質量保證體系及措施
我公司售后服務部門嚴格按照ISO9001（2000）的要求進行質量管理。其中的重點包括：
1、提高維護質量
為了確保短期高效實現故障處理，和業主的交流和溝通是必不可少的，分清主次，優先處理重要故障。
2、質量回訪
在平時會由我公司專門客戶服務人員主動向業主電話詢問維護情況和服務滿意度調查，對我公司的服務質量和水平進行考評，并針對業主反映的問題，要求相關部門和人員限期整改，并檢查整改完成情況。
3、總結和改善
定期和不定期對項目維保情況進行總結，提出改善要點和改進建議，制定改善計劃并報使用方主管單位。
4、記錄完善
故障處理、維修、巡回、培訓等各向維保作業均應有相應的記錄，記錄周全，以便查詢。
6、計劃投入的主要設備
計劃投入的主要設備包括：電纜通斷測試儀、綜合布測試儀、對講機、標簽打印機、套管式標簽打印機、萬用表、電烙鐵、螺絲刀、扳手、尖嘴鉗、鑷子、驗電筆等，主要輔材包括各型接頭、扎線帶、焊錫絲、標簽紙、吹風機、吸塵器等。
7、計劃投入的主要人員要求
維保人員應努力做到精通業務、吃苦耐勞、文明禮貌，遵守貴公司制定的值班規定和文明準則�；疽笕缦拢�
維保人員要熟悉現場設備的位置；熟悉現場設備的安裝、調試、維修方法。
悉各設備的操作。尤其要熟悉集成系統、硬盤錄像機回放、語音內容及播放、歷史數據的查看方法；能處理現場的常見問題處理。
保人員應按計劃對監控室設備、展館現場攝像、傳輸、廣播、對講系統、電纜等進行巡檢，并做好巡檢記錄。定期對攝像機進行保潔、鏡頭及焦距對準。
修要及時，必須做到當天發現的問題，當天現場檢查。檢查、維修要留有記錄。維修記錄交值班人員輸入電腦。
保人員發現意外情況應及時準確地向管理人員報告。
熟記貴公司常用電話與人名、職務，維護體系，保持工作溝通。
完善保存維修備件，待修件、完好件分區存放，做好書面記錄。網線、水晶頭、攝像機、電源線、保險絲等常用附件要有備件。
管養要把安全放在第一位，配備安全帶、安全帽、絕緣鞋、驗電筆等必須安全用具。
不論在值班室還是在其他場所，遇到領導要主動使用尊稱打招呼。領導來參觀要主動起立迎接，禮貌回答領導的提問。遇到領導批評，不論正確與否，都要虛心聽取。批評對的立即改正，不對的婉轉解釋。
維保人員現場與其他協作單位工作時，要注意文明禮貌，使用“請”、謝謝”、“不客氣”等禮貌用語。
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